недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

Материнский капитал и налог на выделенные доли при их продаже.

8 643 11 Блог специалиста 17

Как-то тихо и незаметно прошли мимо внимания риелторского сообщества внесенные в этом году изменения в пресловутую 220 статью налогового кодекса, касающиеся набившей оскомину темы про налог с детей, образующийся при продаже их долей, которые были выделены по маткапиталу.

Итак, цитирую абзац 220 ст., касающийся этой темы:

" При получении дохода от продажи доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", налогоплательщик вправе уменьшить сумму своего облагаемого налогом дохода на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этого объекта недвижимого имущества в размере, пропорциональном указанной доле налогоплательщика в объекте недвижимого имущества, при одновременном соблюдении следующих условий:

(абзац введен Федеральным законом от 29.09.2019 N 325-ФЗ)

расходы на приобретение объекта недвижимого имущества произведены членом семьи налогоплательщика - владельцем сертификата (иного документа) на материнский (семейный) капитал и (или) его супругом (супругой);

(абзац введен Федеральным законом от 29.09.2019 N 325-ФЗ)

величина расходов на приобретение объекта недвижимого имущества в доле, приходящейся на налогоплательщика, уменьшающая сумму облагаемого налогом дохода налогоплательщика, не учитывалась другими членами семьи налогоплательщика (их супругами) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

(абзац введен Федеральным законом от 29.09.2019 N 325-ФЗ)

Положения абзацев девятнадцатого - двадцать первого настоящего подпункта применяются также в случае, если доля в объекте недвижимого имущества приобретена налогоплательщиком в качестве условия использования средств материнского (семейного) капитала, полученных за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов;

(абзац введен Федеральным законом от 29.09.2019 N 325-ФЗ)"

В переводе на язык, доступный не только специалистам, это означает, что расходы членов семьи, которые были направлены на приобретение доли, передаваемой впоследствии другому члену семьи по обязательству, связанному с маткапиталом, можно учесть при расчете налога на доход от продажи этой доли.

Пример:

На имя матери приобретена квартира с привлечением ипотеки.

В погашении долга по ипотечному кредиту использован маткапитал.

Ипотеку выплатили. Выделили доли детям. Квартиру сразу после выделения долей продали.

Раньше у детей возникала обязанность уплатить налог на доход от продажи полученных от матери долей, и уменьшить налоговую базу можно было только на копеечный вычет в виде соответствующей доли от миллиона или на сто с небольшим тысяч рублей, причитающихся из маткапитала на одного ребенка.

А теперь доход от продажи такой доли можно уменьшить на ее стоимость, которая была при покупке жилого помещения.

Пример в цифрах:

На имя матери приобрели квартиру за 4млна.

В дальнейшем выделили двум детям по 1/4 доле квартиры каждому. Таким образом, на каждую выделенную детям долю родители потратили 1млн.

Не дождавшись срока освобождения детей от налога на доход от продажи, квартиру продали за 6млнов. Получилось, что каждый ребенок имеет доход от продажи 1,5 млна рублей. По старым правилам доход этот можно было уменьшить только на 250тыс (1/4 от миллионного вычета).

А теперь этот доход можно уменьшить на израсходованный матерью на покупку этой доли 1млн. И останется заплатить налог только с 500тыс., т.е. с настоящего дохода, с так называемой прибыли, а это уже не так обидно. Кроме того, при правильном, умелом подходе к оформлению продажи можно и от этого налога избавиться.


Ну в общем, это кратенькое схематичное объяснение. В редко встречающиеся тонкости использования родителями расходов на приобретение в целях налогообложения я вдаваться не буду.

Отмечу только, что получение родителями вычета на покупку и вычета с процентов по ипотеке к этому не относится и никак не меняет описанной мною схемы.

Комментарии 11
Ирина Щербинина20 ноября 2019, 7:15

Спасибо! Наглядно и доступно.

Ответить

спасибо, Ирина, Вам и всем остальным за оценку.

ID: 665927712 декабря 2019, 19:43

Уважаемая Ирина Владимировна, такая ситуация. Кв куплена в 2015 года в ипотеку за 3250 т.р. Использовали маткапитал. В 2016 году погашена ипотека и выделены доли по 1/4. В настоящее время получил одобрение ипотеки на продажу этой и покупку другой кв. Продажа за 3300 т.р, покупка другой за 5000 т.р. Посоветуйте пожалуйста как лучше провести сделку, что бы уменьшить (или убрать) налог на детские доли? В связи с новыми изменениями. Сначала хотел продавать по трём договорам (1-я и супруга, 2 ребёнок, 3 второй ребёнок), о в налоговой сказали что посчитают что долевая собственность и один вычет 1 мил на четверых. Не знаю как быть. Посоветуйте пожалуйста.

Ответить

Здравствуйте! Эта статья просто информационная. У меня нет столько свободного времени, чтобы я смогла бы дать письменную консультацию каждому желающему по каждому индивидуальному вопросу и по каждой конкретной ситуации.
Одно могу сказать: Ваша налоговая "вешает Вам лапшу на уши" - это для налоговиков привычное занятие, и спрашивать там НИЧЕГО НИКОГДА не надо.
А ответ на Ваш вопрос я могу Вам дать, но устно по телефону. Звонки принимаются с 12 дня до 22 вечера. Впрочем, звонить все-таки лучше вечером.

ID: 665927712 декабря 2019, 21:37

Я Вам звонил, в первых числах ноября. Меня зовут Андрей. Вы мне посоветовали по трём договорам. Но по трём договорам довольно проблематично. Нотариусам нужны отказы от преоритетного права покупки других собственников долей, а у детей это от органов опеки. А в опеки не могут сделать отказы от детей родителям потому, что сделки между родителями и детьми не могут осуществляться. Так как считаете, если сделать один договор, в связи с изменениями, нужно будет платить налог? Спасибо

В первых числах ноября еще не было известно про эти изменения. Купили и продали почти по одной цене. По новым правилам налога не получается у Вас, но надо правильно составить декларации детские. Правда, надо еще учесть кадастровую стоимость квартиры, но Вы ее не написали.

ID: 665927713 декабря 2019, 12:08

Спасибо! В настоящее время кадастровая стоимость 2900 т.р. А вы составляете декларации?

такие декларации еще не составлялись. Сама не составляю, но у меня есть человек, который в этом помогает. Но для этих случаев налоговая должна изменить программу по декларациям. Определенно можно будет сказать только после нового года. Правда, еще никто не смотрел, может, они уже откорректировали программу. ..

ID: 665927714 декабря 2019, 12:32

Спасибо за помощь.

ID: 665927713 января 2020, 14:51

Добрый день. С прошедшими Вас праздниками. Уточните пожалуйста контакты человека, который Вам помогает с 3-НДФЛ

Здесь нельзя выкладывать контакты. Обратитесь ко мне через мою личную страницу или по телефону.

редакцияeditorial@cian.ru