недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Спасти покупателя загородной недвижимости

4 744 7 Блог специалиста 93
Спасти покупателя загородной недвижимости

Недавно поступил запрос на сопровождение сделки по покупке земельного участка в коттеджном поселке московского региона. Покупателю хотелось: "проверить все необходимые документы на этот участок (межевание, кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН, разрешение на строительство и т.д), заказать экспертизу почвы и уровень грунтовых вод, оформить кредит или ипотеку на покупку участка и получить право собственности и другие разрешающие документы на землю". Понятно, что при таких исходных данных сразу захотелось переговорить, как мы будем сотрудничать.

Поскольку покупателю хотелось выйти на сделку в течении считанных на одной руке дней, мы предложили провести экспресс-оценку целесообразности покупки выбранного участка. Признаться, чтобы не считал по данному вопросу покупатель, мы всегда предлагаем начинать именно с этого - "Оценки экологических, санитарно-эпидемиологических, эксплуатационных и некоторых юридических рисков приобретения в собственность объекта недвижимости...".

- Давайте начнем с рисков, а потом уже гумус в почве определим,наличие радиактивных изотопов и уровень грунтовых вод. Очень большой процент загороднй недвижимости категорически не может быть рекомендован к покупке.

- Надеюсь, это не про выбранный мною участок? И что это означает на практике?

- Пока не известно: про вас или не про вас, мы еще даже кадастрового номера участка не знаем. А случаев множество. Одному нашему клиенту так "не везет" (или везет ?), что уже от четвертого участка подряд приходится отказываться.

- По каким причинам?

- Причины всегда разны. Если коротко,например, по одному участку были признаки предыдущей сделки, совершенной под давлением, кроме того - без согласия супруги, без реальных расчетов по договору. Второй участок - для индивидуального жилищного строительства- находился в территориальной зоне, не предназначенной для этой цели, и имел на большей части площади напряженность электрического поля выше ранее действовавшей санитарной нормы. Третий участок в советское время был оформлен на лицо, не достигшее возраста дееспособности, с неудостоверенными должным образом исправлениями в документах. Сейчас право зарегистрировано, но это значения не имеет. Четвертый - находился в зоне минимальных расстояний сразу двух магистральных трубопроводов, где стороительство запрещено.

За полтора дня выбранный покупателем участок был изучен. Выявлено, что приобретение участка сопряжено со значительными рисками.

1) По нашему мнению, главным риском является возможное банкротство застройщика и аффилированных с ним компаний, как следствие - брошенность поселка и/или признание предстоящей сделки недействительной, совершенной в ущерб интересам кредиторов, т.к. сделка панируется по цене ниже рыночной. Поскольку взаимоотношения застройщика и покупателей строящейся им недвижимости перешли из хозяйственного спора в уголовный, маловероятно быстрое и удовлетворительное для покупателей решение.

2) Поселок управляется УК, созданной застройщиком для вечного "доения" жителей. Членские взносы высокие.

3) Застройщик КП не выполняет принятые на себя обязательства по созданию инфраструктуры. Нет ни одного фактора, чтобы что-то изменилось в лучшую сторону.

4) Участок находится на недостаточном удалении от строящегося мусоросжигательного завода. Роза ветров неблагоприятная.

5) Рассматриваемый участок накладывается на другой участок. Имеется реестровая ошибка.

6) В случае готовности к сделке необходимо получить градостроительный план участка и другие документы по поселку и участку чтобы дополнительно изучить возможные ограничения в строительтсве на участке и его использовании.

7) Объект не выглядит привлекательным настолько, чтобы заключать по нему авансовое соглашение в оговоренном размере. Представляется, что сумма аванса должна быть уменьшена втрое.

8) Участок находится на единственной дороге к нескольким сотням участков поселка, что приведет к загрязнению участка шумом, пылью и выхлопными газами. Вызывает сомнение пропускная способность въездной группы поселка.

9) Необходимо уточнить, не находится ли часть участка на насыпном грунте значительной толщины, на которой усадка до естественной плотности может занимать от 2 до 12 лет.

Полного сопровождения сделки не будет. Но зато еще один покупатель"спасен". На чём бы нарисовать очередную звездочку?

Комментарии 7
елена смирнова26 февраля 2020, 1:05

Восхищаюсь высоким профессионализмом автора.

Ответить
Геннадий Савинов26 февраля 2020, 14:23

Спасибо, Елена!

Марта Григ

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
26 февраля 2020, 11:52

Звездочку только в своем блокноте, потому как такие покупатели тихонько выворачиваются из рук и втихую покупают любимый участок, а потом приползают с потухшими глазами с мольбой о помощи спасти их)

Ответить
Геннадий Савинов26 февраля 2020, 14:27

Главное риски выявить и оценить. Решение, которое примет покупатель, - зона его ответственности.

Беня26 февраля 2020, 15:14

Спасибо,/

Ответить
Евгений Исаков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
1 апреля 2020, 23:50

У меня в Раменском районе есть проблемные коттеджные посёлки. Люди покупают их из-за дешевизны или рассрочки. У всех таких посёлков есть общая черта. Дороги находятся в частной собственности, вернее сказать у Управляющей компании, которая получила эти земли от собственника, не заплатив ни копейки. Так что эти земли находятся у первоначального собственника в залоге (неплохая многоходовочка, можно, если что УК обанкротить и деньги на неё списать). Я спрашиваю людей, которые собираются купить участки в таких посёлках. Как вы ездить будете? Проход вам разрешат, а вот за проезд платить придётся. Ответ обычно стандартный: но ведь сейчас я могу проехать, да и мне менеджер сказал, что дороги закрывать не будут. Я, конечно же, объясняю, что пока процентов 60 не построится, дороги закрывать никто не будет. Но увы, рассрочка и чуть более низкая цена по сравнению с рыночной действуют как гипноз. Мои доводы воспринимаются просто как плохая шутка.

Ответить
Геннадий Савинов2 апреля 2020, 18:22

Евгений, спасибо за комментарий. В моем чек-листе из 275 рисков возможное введение платы за проезд к участку присутствует. Конечно, это не шутка, есть и судебные прецеденты назначения существенной платы за доступ к участку.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru