недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

В инвестиции с ипотекой

8 178 11 Блог специалиста 15
В инвестиции с ипотекой

Есть одно распространенное заблуждение о том, что можно купить квартиру в ипотеку, сдать ее в аренду, и платежами за аренду закрывать платежи по ипотеке.

Выглядит, как выгодный инвестиционный проект. И такие запросы от покупателей поступают довольно часто.

Но исполнить их невозможно. И вот почему.

Ставка по ипотеке сегодня начинается от 8 % годовых (это для очень избранных) и приближается к 9%. С учетом ежегодных страховых платежей, можно принять, что фактическая ставка по ипотеке сегодня – 9% годовых.

Размер платежа за аренду – максимум 6% годовых. Выше 6% - это большая редкость и возможна только для дешевых студий в эконом сегменте. Но и там, сильно выше 6% не прыгнешь. Есть риск выскочить за верхнюю границу рынка и остаться без арендатора.

Плюс добавляем затраты ремонт, покупку мебели и форс-мажоры (арендаторы разные попадаются).

В итоге, аренда ипотечной квартиры «приносит», в среднем: 6% - 9% = минус 3% годовых.

В зависимость от локации, класса жилья и индивидуальных особенностей эта цифра может колебаться в пределах – от -2% до -4 % годовых.

Т.е. если брать сухие цифры, брать квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду совсем невыгодно.

Плюс к этому надо принимать во внимание, что брать ипотеку вообще невыгодно. На деньги выплаченные за ипотеку на 20 лет, при ставке 9%, можно купить две с половиной квартиры.

Математически, гораздо выгоднее просто положить деньги на депозит и получать до 8% годовых с вложенных денег.

Но это математически.

А жизнь всегда шире сухой математики.

Деньги время от времени обесцениваются (за примерами далеко не нужно ходить) и в долгосрочное перспективе инвестиции в недвижимость становятся привлекательнее своей надежностью.

Лучше меньше, да лучше – это про инвестиции в недвижимость.

Чтобы аренда ипотечной квартиры стала выгодным проектом, нужно чтобы выполнялись два условия:

1.     Иметь первоначальный взнос не менее 50% от суммы покупаемой квартиры. В этом случае платеж по ипотеке будет не таким большим и платеж по аренде будет его покрывать. Доходов не будет, но не будет и убытков. А через какое-то количество времени с квартиры снимутся обременения.

2.     Иметь стабильно высокие доходы (правда, стабильные доходы – это прекрасная поддержка во всех жизненных ситуациях!), чтобы была возможность погасить ипотеку досрочно. Чем раньше вы это сделаете, тем быстрее выйдете на прибыль по арендному проекту, а затраты на выплату ипотеки будут не столь высоки.

Таким образом, если у вас есть некоторый капитал, стабильные и высокие доходы, то входить в инвестиционный проект «ипотечная квартира в аренду» - можно. Но ожидать прибыль нужно на поздних сроках.

А ввязываться в эту ситуацию без денег и без доходов, просто в надежде, что повезет – чревато.

Завышенные ожидания – это вообще вредная штука. А применительно к инвестициям в недвижимость, можно сказать, что - опасная.

Комментарии 11
Спартанец16 марта 2020, 16:36

8 % в банках сейчас нет таких ставок.

Ответить
Евгений Давлетшин17 марта 2020, 7:56

Есть ипотека и за 5,5%. Но какой смысл брать ипотеку под любые %, когда можно взять беспроцентную рассрочку на 10 лет. Внес 2040 евро и 35% от стоимости квартиры, подождал несколько месяцев и - празднуй новоселье. Сдавай квартиру и закрывай свою рассрочку. Если квартира стоит 5 млн - ежемесячный платеж будет менее 30 тыс. рублей. При этом не важно какая у тебя кредитная история и официальная зарплата, оформление только по паспорту. Максимальная переплата около 460.000 руб за 10 лет, а привлечь можно до 13.000.000 руб. Конечно, не всем удобно. Если я хочу квартиру за 50 млн, я не могу воспользоваться этим предложением, т.к. максимальная стоимость объекта - 20 млн.

Ответить
Надежда Гарнюк17 марта 2020, 13:45

Достала ваша реклама, угомонитесь ужо. К вам люди в очередь стояли бы при таких вводных. Ан нет, тут вы, безработный

Евгений Давлетшин17 марта 2020, 15:26

Так люди и стоят в очередь)) А я, в отличие от вас, свободный) Безработный - это не про меня)
А вам, как сильно работящей, рекомендую посмотреть интервью с И. Рыбаковым от 21 февраля на Youtube. Там все подробно про ипотеку. Будет весьма полезно. И, возможно, вы даже поймете на что толкаете людей, оформляя им ипотеку. Хотя жажда наживы окажется сильнее, как всегда. Вы же зарабатываете на этом, не так ли? Как и банк, агентом которого вы выступаете))

Надежда Гарнюк18 марта 2020, 11:20

Я агент ЦРУ, у меня другие цели

читатель18 марта 2020, 12:46

"Внес 2040 евро и 35% от стоимости квартиры, подождал несколько месяцев"
потом ищи свищи, ни денег ни квартиры, пирамида.

Евгений Давлетшин18 марта 2020, 21:29

При чем здесь геометрия? Мы тут про жилье. Весь механизм четко и подробно прописан в Жилищном кодексе. Внимательно изучайте 5 раздел.

читатель18 марта 2020, 21:49

Именно про жилье, учите математику - лучше синица в руках, чем журавль в небе.

Максим Максимов18 марта 2020, 22:32

УК РФ ст. 159 ст. 172.2

Агентство17 марта 2020, 12:22

Причем уже давно

Ответить
Олюня10 апреля 2020, 21:11

Сложная тема. Вы совершенно правы - раз на раз не приходится, все очень индивидуально.

Я многомать, мне процентную ставку по ипотеке обещают шесть процентов в новостройке. Плюс возможность маткап пристроить, плюс государство еще обещало 450 тысяч на погашение ипотеки. Плюс налоговый вычет в том числе - и с уже уплаченных процентов.
Понятно, что пока жилье строится, платить придется из своего кармана. Зато потом вариант может быть выгодным. Я видела, как дорожают квартиры в Некрасовке и Новой Москве. Если подобрать перспективный объект, дождаться его сдачи (а бывает, что сдают с ремонтом - не ахти каким, но заселить арендаторов можно, да и не жалко, если они его уничтожат), внести все возможные гос.дотации (почему бы и не взять их, раз дают?) и внести разумно досрочки, вполне можно гасить ипотеку за счет платежей.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru