недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Риски покупки квартиры с альтернативой через аккредитив.

Вся Россия 6 918 16

Здравствуйте,


Я покупатель, купил недавно 2-х комнатную квартиру в сделке с альтернативой. Продавец 2-шки покупает себе большую трешку, а продавец 3-шки с ее продажи покупает себе две 1-ки.


В итоге мой риэлтор предложил мне открыть аккредитив не на продавца моей квартиры (2-шки), а на продавцов двух 1-нушек в конце цепочке.


В моем ДКП на 2-шку написано, что я оплачиваю свою двухкомнатную квартиру через аккредитив (но в ДКП не указанно что я через аккредитив деньги перевожу не своему продавцу 2-шки, а продавцам двух однушек в конце цепочки, в ДКП просто указано оплата через аккредитив). Условием раскрытия моего аккредитива прописаны все ДКП по всем сделкам в цепочке т.е. для раскрытия нужно предоставить в банк 4 ДКП по всем четырем квартирам.


Меня беспокоит что в моем ДКП не указано что я деньги не перевожу своему покупателю, а покупаю за них какие-то квартиры в цепочке далее.


На мой вопрос мой риэлтор и риэлторы квартир в цепочке все в один голос ответили, что они специально просто оставили в ДКП строчку о том, что расчеты по ДКП через аккредитив без указания деталей по цепочке квартир в альтернативе для упрощения регистрации сделки в МФЦ и Росреестре т.к. чем больше деталей в ДКП по сделке с аккредитивом тем больше шанс приостановки регистрации из-за придирок к описанию деталей по аккредитиву.  


Документы мы уже подали на регистрацию, но я чем больше думаю о своем договоре, тем больше волнуюсь, что мой риэлтор что-то напутал (хотя риэлтор очень уважаемый и с хорошими рекомендациями). Меня беспокоит, что я плачу в итоге деньги не напрямую продавцу, а в итоге для него покупаю квартиры в цепочке далее, но в моем ДКП это явно не указанно…


Какие у меня могут быть риски в этой сделке? Могу я остаться без денег и без квартиры?


Заранее спасибо за ваше экспертное мнение и советы?

Советы 16
Глеб ПановЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 августа 2021, 15:31

Добрый день!

В Вашем случае расчёты по аккредитиву в цепочке называются сложноструктурированные расчёты, они всегда согласовываются отдельными сотрудниками сбербанка на почте accredit. Такие сделки обычная практика, единственное, что в ДКП не прописываются реквизиты продавца, а просто указывается, что расчёты производятся посредством аккредитивОВ. Да, Вы правильно отметили, что деньги идут транзитом, поэтому расчёты по сделке между Вами и продавцом будут подтверждаться не транзитным платёжным поручением, а распиской о получении денежных средств, а в ней ссылаетесь на конкретный договор купли-продажи квартиры и объект недвижимости, который продается (мало ли продавец боится задвоения сумм).

Dima3 августа 2021, 15:41

Глеб, Спасибо!

Глеб Панов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 августа 2021, 16:25

Если агент Вас не проконсультировал в этом вопросе, то сложности могут возникнуть ещё с тем, что потом кто-то будет несвоевременно передавать квартиру по акту приема-передачи. А касательно рисков, если всё в полной комплектности сдано на государственную регистрацию перехода права собственности, а договор купли-продажи по каждому объекту оформлен корректно, то проблем быть не должно.

Dima3 августа 2021, 16:40

Глеб, а как на меня (верхнего покупателя в цепочке) может повлиять то, что скажем квартиру в конце цепочки все еще не передали по акту, но при этом их ДКП уже зарегистрировали и на основании него продавцу деньги упали с моего аккредитива на его счёт. Могут ли из-за этого отменить мою сделку (верхнего покупателя) по покупке моей квартиры, если я подписал акт по своей квартире?

Глеб Панов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 августа 2021, 16:46

Вам передадут квартиру, когда Вашему продавцу будет готов передавать квартиру его Продавец, чтобы он смог переехать нормально. Отменить сделку после регистрации без суда нельзя, не волнуйтесь. Если, что ссылайтесь на сроки передачи квартиры, указанные в договоре купли-продажи квартиры, если передача будет затягиваться.

Dima3 августа 2021, 16:49

Ясно. спасибо!

Евгений Тараканов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 августа 2021, 14:38

Здравствуйте!

Правильно вы волнуетесь. Документы по сделке у вас не до конца оформлены. В случаях, подобных вашему, подписывают дополнительное соглашение о порядке расчетов по сделке, где указывают кто, кому, за что и на каком основании платит.

Если все пройдет по плану, то у вас проблем не будет (скорее всего так и произойдет). Но если у кого-то из сторон поменяются планы или случится форс мажор, вам придется прикладывать дополнительные усилия, чтобы урегулировать ситуацию.

Евгений Тараканов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 августа 2021, 15:34

"Евгений можете пожалуйста пояснить, что имеется ввиду под изменением планов? Возможно ли что кто-то из продавцов в цепочке может после подачи документов в МФЦ передумать или поднять цену? Что может быть самое негативное для меня в этой истории?"

Зачем вам эти страшилки? Не накручивайте себя. Все уже сделано. Успокойтесь и верьте в лучшее:)

Позаботьтесь только о том, чтобы по завершению сделки получить расписку о получении продавцом от вас полной суммы. Этот документ будет подтверждать произведенные расчеты по сделке.

Dima3 августа 2021, 15:40

Спасибо!

Dima3 августа 2021, 15:25

Евгений, спасибо за ответ!

Dima3 августа 2021, 15:31

Евгений можете пожалуйста пояснить, что имеется ввиду под изменением планов? Возможно ли что кто-то из продавцов в цепочке может после подачи документов в МФЦ передумать или поднять цену? Что может быть самое негативное для меня в этой истории?

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 августа 2021, 16:15

Добрый день. Странно писать в договоре про взаиморасчеты через аккредитив и при этом не иметь платежных документов на имя продавца. Вообще от описания порядка взаиморасчетов в договоре стоит отказаться. Дополнительно к договору, но не для регистрации, необходимо составить соглашение о взаимозачёте встречных однородных требований. Это сложный многосторонний документ. Применяется крайне редко и потому достаточной практики у риэлторов по нему нет.

Dima3 августа 2021, 16:47

Даниил, а как в итоге в ДКП правильно описать расчеты по моей сделке если указанное вами соглашение о взаиморасчётах редко используют (и в моем случае его скорее всего уже не будут делать), а писать расчет в виде оплаты по аккредитиву и не иметь в итоге платежки на имя моего продавца так же странно и некорректно.

В итоге как это на практике делается?

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 августа 2021, 17:57

Без указания конкретного способа взаиморасчетов. Сам процесс передачи денег документально будет зафиксирован в соответствующих договорах с банком.

Наталья Коковихина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 августа 2021, 17:00

Добрый день! Если уже сдали документы на регистрацию, то сейчас остается ждать их получения и лишний раз себя не накручивать. Обязательно получите расписку о получении денег от вас вашим продавцом и подписывайте АПП.

ID: 644575305 августа 2021, 13:01

Существенные для Вас моменты не указали: Что в договоре написано про подтверждение расчетов? Что мешало рассчитаться через ячейку?

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru