недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/статьи

Идеальная ипотека: советы заемщикам

32 295 21
Идеальная ипотека: советы заемщикам
Как не ошибиться при покупке ипотечной квартиры и грамотно выбрать банк

Человек, решивший купить жилье с помощью ипотеки, должен отдавать себе отчет в том, что это серьезный груз, который, скорее всего, придется нести десятилетиями. Чтобы не омрачать себе радость жизни и не выплачивать банку стоимость пяти квартир, ютясь 30 лет в маленькой студии, важно правильно выбрать банк, ипотечную программу, а также избежать типичных ошибок заемщиков. 

ЦИАН с помощью специалистов: Валерия Кузнецова, директора по продажам девелоперской компании RDI, Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», Алексея Новикова, руководителя ипотечного центра компании Est-a-Tet, составил пошаговую инструкцию «правильной ипотеки». В основном мы будем говорить о «чистой» ипотеке – без учета нюансов и привилегий, доступных некоторым категориям граждан, поскольку такой разбор мог бы потянуть на отдельную брошюру.

Принимая решение о покупке квартиры в ипотеку, придерживайтесь нескольких правил, позволяющих выбрать оптимальное предложение.

ШАГ 1. Найти квартиру и специалистаДля начала нужно найти дом, в котором вы хотите купить квартиру. Если это новостройка, узнайте, в каких банках она аккредитована и какие условия предлагаются в каждом из них. Когда речь идет о вторичном жилье, нужно посмотреть, какие кредитные организации имеют соответствующие ипотечные продукты.

Бывает, конечно, что потенциальный покупатель изначально «отталкивается» не от выбранной квартиры, а от имеющейся суммы и от банка, предлагающего лояльные условия, а уже потом ищет подходящий объект. Но это, как говорит Ирина Доброхотова, происходит довольно редко, и в основном – на вторичном рынке. В любом случае покупатель должен учитывать, что одобрение банка действует в среднем 3 месяца.

Риэлторы советуют обязательно проконсультироваться с несколькими специалистами по ипотеке. Они, как правило, всегда присутствуют в офисах продаж девелоперских компаний и агентств недвижимости. Консультанты могут знать об актуальных акциях, которые проводит банк или застройщики и других нюансах. Ирина Доброхотова, в частности, приводит пример предложения от банка ВТБ, который предлагает ипотеку по сниженной ставке (на 0,7 п. п.) на квартиры большой площади (от 65 кв. м). Впрочем, эксперт уточняет: ипотечные акции на определенные лоты проводятся довольно редко.

особые условия

Льготные условия для некоторых категорий граждан никто не отменял. Если у вас молодая семья, много детей и пр., узнайте, есть ли в выбранных банках специальные программы с пониженной процентной ставкой.

Ищите больше информации по программам льготной ипотеке в журнале под хештэгом #льготная ипотека.

В любом случае нужно обязательно самостоятельно проанализировать и сравнить условия нескольких банков. И ни в коем случае нельзя ориентироваться исключительно на размер процентной ставки. Да, это важный параметр, от которого зависит конечная сумма переплаты за квартиру. Но не единственный. 

Стоит очень внимательно изучить условия программ – бывает такое, что процентные ставки даются на определенных условиях – например, при покупке жилья у конкретного застройщика, при покупке дополнительных продуктов банка или на определенный срок, после которого процентная ставка будет увеличена.

Осторожно, «подводные камни»!

Соблазнив вас низким процентом по ипотеке, банк может «уравновесить» его сопутствующими услугами, такими как повышенная комиссия или запрет на досрочное погашение кредита, всевозможными дополнительными платами, которые приведут к большим расходам.

Внимательно отнеситесь к обещаниям банка устроить ипотечные каникулы или выдать кредит без первого взноса, поскольку эти акции обычно в конечном итоге значительно утяжеляют кредитное бремя.

важно

Обязательно нужно сравнивать:

- стоимость страховки;

- комиссионные платежи;

- размер возможных штрафов и пеней при просрочке погашения кредита.

Тонкий момент – оформление ипотеки с плавающей процентной ставкой.

«Специалист объяснит вам, как выгодна плавающая процентная ставка – в зависимости от рыночной ситуации вы всегда сможете провести рефинансирование и снизить кредит по ипотеке. Но ведь ставку могут и поднять, особенно если изначально кредит выдавался под «рекламные» низкие проценты. Поэтому выбирайте кредит с фиксированной процентной ставкой или со смешанной, когда часть ставки является фиксированной, а часть – плавающей», – советует Валерий Кузнецов.

Зачастую чем сложнее условия, которые со своей стороны выдвигает банк для одобрения ипотечного кредита, тем ниже будет сумма переплаты. И, наоборот, если кредитная организация выдает ипотеку очень легко, предъявляя минимальные требования, то это должно настораживать.

важно

Если человек приобрел квартиру в ипотеку на этапе строительства, то, как правило, до сдачи дома будет действовать повышенная ставка, так как у банка в залоге будут находиться только права на квартиру, а не сама квартира.

После ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности первым делом стоит зарегистрировать закладную на квартиру и предоставить ее в банк для снижения процентной ставки, если не сделать это в срок, прописанный в договоре, можно «нарваться» на высокие пени.

Ипотечные заемщики также иногда жалуются на то, что банки или застройщики навязывают им услуги по сопровождению сделки купли-продажи квартиры с использованием ипотеки. Как правило, платежи за такие услуги взимаются через аффилированные с банком или застройщиком компании, а их размер может достигать 1,5% от суммы кредита.

Самым внимательным образом изучите каждый пункт, который касается условий кредитования.

ШАГ 2. Выбор объекта покупки и расчет условий кредита

На этом этапе нужно сначала подобрать квартиру, а потом получать одобрение под нее. При этом следует учесть, что в отношении отдельных лотов в жилом комплексе продавцы вместе с банками могут предоставлять определенные преференции.

При выборе недвижимости нужно четко сопоставить ее цену и итоговую стоимость кредита со своей платежеспособностью. Ежемесячный платеж не должен превышать 60% от дохода семьи.

Важно выбрать комфортный срок для выплат, чтобы ежемесячный платеж не был слишком обременительным. Надо понимать, что чем дольше срок – тем больше переплата за проценты. Кредит лучше гасить досрочно, это снизит переплату.

важно

При расчете условий по кредиту принимаются во внимание параметры:

- сумма первого взноса;

- срок кредита;

- размер и вид дохода;

- возраст потенциального заемщика.

Общаясь со специалистом, важно говорить открыто о своих доходах, рассказать ему об обязательствах и нюансах, которые могут повлиять на итоговое решение банка. Если менеджер владеет полной информацией о потенциальном заемщике, он сможет более точно подобрать ипотечный продукт.

ШАГ 3. Подача документов на кредит

Подавайте заявки в несколько банков. Это поможет сэкономить время в случае, если будет получен отказ, а также выбрать оптимальный вариант, предложенный банками.

повод от отказа

Поводом для отказа в принятии заявки или в неодобрении кредита могут стать:

- отсутствие официально подтвержденного дохода; 

- негативная кредитная история; 

- наличие непогашенных кредитов или кредитных карт; 

- возраст.

«Убедитесь, что у вас нет текущих кредитов, даже мелких, нет задолженностей по ранее оформленным займам, а также нет кредитных карт, выпущенных на ваше имя. Кредитные карты хорошо бы закрыть заранее, до подачи заявки на ипотечный кредит, счет по кредитной карте закрывается несколько дней.

Если есть сомнения относительно имеющихся задолженностей, можно обратиться в Бюро кредитных историй», – советует Ирина Доброхотова. Удивительно, но отсутствие кредитной истории тоже может стать поводом для отказа, т.к. банк не может сделать выводы о вашей платежеспособности.

Так же стоит убедиться в отсутствии непогашенной задолженности перед государством, например, по коммунальным платежам, налогам или штрафам – на сайте федеральных судебных приставов можно проверить наличие исполнительных производств - www.fssprus.ru.

Далее следует подать заявку. Если вы уже забронировали понравившуюся квартиру и знаете ее стоимость, то в документе нужно указать сумму за вычетом первоначального взноса, который вы оплатите из собственных средств.

совет

Первоначальный взнос не должен уходить «в ноль», в запасе нужно оставить 1-2% от стоимости квартиры, которые понадобятся на оплату первого года страхования, на оформление доверенностей на регистрацию договоров.

К заявке на кредит нужно приложить копии документов – их список предоставит кредитный менеджер. Комплекты могут быть разными, в зависимости от банка.

Чаще всего это:

  • копия паспорта
  • копия трудовой книжки
  • справка с работы с указанием дохода за последний год – подписывается генеральным директором и главным бухгалтером (форму справки предоставит банк)или справка по форме 2-НДФЛ.

ШАГ 4. Получение кредита Остается ждать уведомления от банка об одобрении вашей заявки. При этом может случиться и так, что даже одобренная заявка не станет поводом для радости.

Риэлторы рассказывают, что в их практике были случаи, когда люди выбирали банк, находили подходящие ипотечные продукты, бронировали квартиру для приобретения… А банк после рассмотрения заявки предлагал сумму гораздо меньшую той, на которую изначально рассчитывал покупатель. Договор агентства с клиентом приходилось расторгать. При этом издержки, которые понес человек, никто не возмещал. 

Если банк согласен дать кредит в полном объеме, при оформлении ипотеки будет открыт специальный расчетный счет, на который после подписания кредитного договора (с этого момента начинают начисляться проценты) будет перечислена сумма кредита. На этот же счет нужно будет внести первоначальный взнос.

«В процессе согласования сделки на квартиру необходимо получить согласие страховой компании», – напоминает Алексей Новиков. Не забывайте, что страховку квартиры нужно ежегодно продлевать и регулярно представлять соответствующие документы в банк. Как говорит Алексей Новиков, «ипотечники» очень часто забывают это делать. «В случае отсутствия подтверждающих документов в банке, ставка вырастает минимум на 1 п. п.», – предупреждает он.

Далее документы (2 экземпляра: покупателя и продавца) отправляются на регистрацию в соответствующие органы – происходит переход права собственности – покупатель и продавец могут лично сдать и получить документы, поручить своим представителям или воспользоваться онлайн регистрацией – услугу предоставляют не все баки. Как правило, регистрация длится неделю. 

После регистрации права собственности на покупателя необходимо обратиться в банк для завершения сделки – деньги (заемные средства и первоначальный взнос) будут переведены застройщику/продавцу квартиры или произойдет выемка из ячейки. На процедуру получения денег продавец может прийти без покупателя, имея на руках свой экземпляр зарегистрированного договора купли-продажи.

Не важно, что обещает банк, важно, что написано в договоре. Все условия должны быть прописаны четко и не иметь двояких формулировок. В любой спорной ситуации требуйте уточнения и фиксируйте это в договоре.

В случае, если вы считаете, что ваши права и интересы нарушаются, необходимо обращаться в Службу Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг https://www.cbr.ru/finmarket/protection/. Также можно написать жалобу на портал Банки.ру или в общественные организации (ФинПотребСоюз, проект ОНФ «За права заемщиков» и пр.). Напомним также, что в начале июня президент РФ подписал закон http://kremlin.ru/acts/news/57656 об уполномоченномпо правам потребителей финансовых услуг, в обязанности которого в числе прочего входит защита интересов ипотечных заемщиков.

Иллюстрации: Дмитрий Максимов

Комментарии 21
Артур Боровой 17 августа 2018, 12:12

Бывает ли она - идеальная ипотека только?)))

Ответить
Роман17 августа 2018, 17:43

Статья слабовата.
Я уже погасил 2 ипотеки, сейчас расскажу как надо.
Ипотеку никто не платит до пенсии, обычно 3-5 лет и досрочное погашение. По этому выгодно брать именно максимальный срок кредита, т.к. платеж будет меньше и быстрее скопится сумма для погашения. По аннуитетным кредитам сумма процентов в платеже в первые несколько лет составляет 90%, не рассчитывайте что снижая срок кредита что-то выиграете.
Соответствующие органы, где регистрируется переход права - это Росреестр. Несете документы в МФЦ, через 10 дней забираете. Не рекомендую пользоваться представителями, они часто портачат, делайте все сами. Риелтор подскажет и покажет куда и что сдавать.
Платите ежемесячные платежи безналом из своего интернет-банка, проверяйте пришли ли деньги на сайте банка, который выдал ипотеку. Платеж идет 3-5 дней, оплачивайте заранее. Деньги в кассу не носите - потом не докажете что оплата прошла. Перевод должен быть межбанковский.
Дешевую ипотеку раздают не банки а организации типа АИЖК, САИЖК, ДОМ.РФ. У этих организаций есть договоренности с некоторыми банками, через которые раздаются кредиты. Идите на сайты и читайте.
Согласен, не смотрите на ставку, смотрите на сумму платежа и стремитесь максимально уменьшить её. Один банк дает кредит по 8% а сумма платежа 20тыс, а другой дает по 7% а сумма платежа 23тыс. Они там сами как-то считают (жульничают), зри в корень, а корень - это сумма платежа.
Ни разу не видел плавающей ставки, ни доп. услуг, где вы всю эту дичь ищете?

Ответить
ID: 776518818 августа 2018, 10:04

Роман, а почему: "Деньги в кассу не носите - потом не докажете что оплата прошла. Перевод должен быть межбанковский"? Поясните пожалуйста.

Николай18 августа 2018, 10:30

Наиболее комфортный срок на мой взгляд 10 или 15 лет, более длительный срок не приводит к существенному снижению платежа. и копить на досрочное погашение не нужно, если есть свободные средства гасите сразу, даже если это всего 300 или 500 руб, пока вы копите сумму на счете или в носке, % капает.

ID: 1238194418 августа 2018, 12:27

Было несколько ситуаций, когда у банка отнимали лицензию и выяснялось, что часть платежей через кассу не учтены. Предъявление квитанций об оплате не помогло. Когда платеж межбанковский, он идет через центробанк и у этого платежа образуется минимум 2 свидетеля: банк отправитель и центробанк. Так что банк получатель уже не отвертится. А пока деньги ходят внутри банка никто о них не знает, это его собственная кухня.
Если есть свободные средства - надо их вкладывать подороже. Ипотека не всегда наиболее доходное вложение. Были случаи, когда проценты по вкладам были больше чем по ипотеке. Перед выборами часто делают дешевую валюту, тогда лучше купить валюту чем гасить ипотеку. Валюта вырастет - погасите ипотеку и еще наварите на разнице курса.

ID: 776518818 августа 2018, 22:59

Дельный совет! "Когда платеж межбанковский, он идет через центробанк и у этого платежа образуется минимум 2 свидетеля: банк отправитель и центробанк. Так что банк получатель уже не отвертится."
А в назначении платежа при переводе средств с другого банка на ипотечный счёт в банке-кредиторе, что лучше указать?

ID: 1376719519 августа 2018, 0:05

Поясните, пожалуйста, по поводу межбанковского перевода: ведь это дополнительно до 3% от суммы платежа? Если так оплачивать регулярно, это плюс 3% годовых… Или я что-то неправильно понимаю?

ID: 1238194419 августа 2018, 0:57

В назначении платежа у всех по разному. Этот вопрос надо внимательно уточнять у того, кто дал кредит.
Ситибанк, Тинькофф, ОТП Банк, Открытие переводят бесплатно. Банк Авангард, Банк Москвы переводят за 10руб, Промсвязьбанк за 20руб. Сбербанк не рекомендую категорически - все очень дорого и постоянно какие-то технические проблемы.

Евгения28 августа 2018, 23:18

А если нет своего интернет-банка, как им обзавестись?

Марта17 августа 2018, 18:06

Здравствуйте. Не совсем поняла, в чем смысл искать жилье, а потом только подавать заявку на кредит. А если не дадут или дадут меньше и так далее. Снова искать, выбирать? Не проще с этого этапа начать? Я не имею ввиду новостройки, речь о вторичке. И еще - по поводу кредитных карт. Если есть погашенная, но не закрытая, то ее нужно закрыть? И если есть потреб, там в месяц сумма небольшая, но разом закрыть не могу, то будет отказ или что? Буду признательна за ответ. Спасибо.

Ответить
Ольга18 августа 2018, 15:07

по поводу кредитной карты, если банк ставит условие закрыть, значит надо закрывать, вы правы закроется она через 2 месяца( если не ошибаюсь), но вам выдадут бумажку, что заявление принято, это будет достаточно.

ID: 1400440618 августа 2018, 21:18

все кредитки у которых не закрыт счет учитывают при расчете вашей платежеспособности, как и с не погашеными кредитами. расчет такой: ваш заявленный и подтвержденный доход минус ежемесячные платежи по всем кредитам и минус 10% от кредитного лимита каждой кредитики. так что помогает снизить кредитный лимит до минимального - это и быстрее чем закрыть счет он закрывается до 35 рабочих дней

Марта19 августа 2018, 11:39

ID: 14004406, спасибо за совет. Понизить лимит выгоднее, чем закрывать.

Татьяна17 августа 2018, 22:53

Марта, добрый вечер!
Могу Вам посоветовать прозваниваться в банки, объяснять ситуацию по имеющимся кредитам, они сами все по считают исходя из Ваших доходов.

Ответить
Марта19 августа 2018, 11:39

Спасибо!

Наталия Билибина18 августа 2018, 6:33

Так все же все-таки, что первично обьект или ипотека ?

Ответить
Ольга18 августа 2018, 15:09

кому как удобно, можно идти двумя путями.

Александр Черный19 августа 2018, 11:12

Соглашусь с Романом...Статья слабовата и написана либо ипотечным сотрудником, либо банковским т.к. очень много времени уделяется ипотечным ставкам и оформлению, клиент(а часто это человек вообще ничего не понимающий в недвижимости) САМ находит объект а потом уже обращается к ипотечным специалистам..Ничего не говорится о том, что Клиент может обратиться в агентство недвижимости/часто практикующему агенту (а если он ничего в недвижимости не понимает то лучше так и сделать) и агентство недвижимости/частный агент подберет ему то жилье, которое более всего будет отвечать запросам Клиента...В Санкт-Петербурге , например, подбор строящегося жилья бесплатен для Клиента, агентства работают со всеми нормальными застройщиками и обратившись в агентство Клиент сэкономит себе массу времени и нервов..Не совсем понял зачем надо общаться с разными кредитными менеджерами, а вот с разными агентами/представителями агентств я бы на месте Клиента пообщался, сравнил бы ответы и предложенные варианты и выбрал бы для себя того с кем буду работать..Как правило у хорошего агента/агентства уже есть свой кредитный специалист, с которым он работает...Покупая квартиру в ипотеку, Клиент переплатит банку от 0,5 до 2-х стоимостей квартиры в зависимости от продолжительности платежей и % ставки..Поэтому выбирать надо наиболее ликвидный объект, тот который максимально вырастет в цене и максимально перекроет переплату по ипотеке, т.к. в противном случае легче снимать жилье.. И только специалист занимающийся новостройками может их адекватно сравнить и взвесить плюсы и минусы, произвести независимую оценку объектов, Клиент же в самостоятельном поиске будет ориентироваться на мнение застройщика..

Ответить

"Первичен Объект или Ипотека"?
Отвечаю-первичны деньги. Сначала определиться с размером своих и кредитных средств,получить одобрение хотя бы в одном банке,только после этого конкретно выбирать Объект. Таким образом значительно экономится время и гарантирован результат.

Ответить
Lana28 августа 2018, 21:37

Чаще всего банки выдают ипотеку под конкретную квартиру. Поэтому, мне кажется- сначала объект, потом банк. И потом... какую сумму вы будете запрашиваться банке, если не выбрали квартиру и не знаете ее стоимость?

Ответить
Ашот30 августа 2018, 14:15

Ок, я нашёл шикарную квартиру за 25000000 рублей. Подал заявление в банк, а они ответили «с Вашей зарплатой не более 5000000». В чем смысл тогда поиска квартиры.
Как нужно сделать.
Приходим в Сбербанк (он есть везде) и полбщавшись со специалистом понимаем на какую сумму можем расчитывать с текущим доходом +\- 10% во всех банках. После чего понимаем где и что искать. Анализируем рынок, видим не одну, а как минимум 5-7 квартир в районе в +\- этих деньгах, понимаем рыночную стоимость, подаем заявку на ипотеку, получаем одобрение и ищем квартиру.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru