Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
НовостройкиИпотекаАналитика

Рынок покупателя: застройщики будут стимулировать спрос прямыми скидками

Циан.Аналитика20 марта 2023 1 119
2023-03-20T19:01:44.517948+00:00
Рынок покупателя: застройщики будут стимулировать спрос прямыми скидками
Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги февраля на первичном рынке Московского региона. Впервые за историю наблюдений количество зарегистрированных ДДУ в последний месяц зимы оказалось ниже январского показателя.
Коротко о главном
  • В феврале 2023 года на первичном рынке Московского региона заключено 7,7 тыс. договоров долевого участия. Это минимальный февральский показатель за всю историю наблюдений. Относительно января спрос сократился на 7% — до этого количество ДДУ в феврале всегда было выше.
  • Доля сделок с ипотекой опустилась ниже 80% впервые с июля 2022 года и вернулась к уровню, характерному для рынка без программ околонулевой ипотеки.
  • Выручка девелоперов в феврале 2023 года на 2,5% меньше, чем месяц назад. Относительно прошлого года показатель снизился почти в два раза.
  • Цены предложения в Московском регионе продолжают стагнировать: за месяц средняя стоимость «квадрата» увеличилась на 0,7%, до 260,4 тыс. рублей. Предпосылок к заметному удорожанию на рынке нет. 
  • Рост объема предложения прекратился. В феврале впервые с начала 2022 года выбор немного уменьшился (на 1,2%).
Важно

В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные ДДУ с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов. Скидки учтены только по тем лотам, где они заявлены явным образом в прайс-листах.

Большая часть сделок, зарегистрированных 28 февраля, не учитывается в февральской статистике (количество ДДУ за февраль — 7,3 тыс.). Реальное количество сделок в феврале на 4–6% больше значения, приведенного в тексте (7,7 тыс. ДДУ — расчетное).

Спрос в феврале стал минимальным за всю историю наблюдений

В феврале на первичном рынке Московского региона заключено 7,7 тыс. ДДУ. Относительно января этого года спрос просел на 7% — впервые за историю наблюдений февральский показатель количества ДДУ оказался ниже январского.

Обычно в последний зимний месяц спрос восстанавливается после низких продаж в начале года, которые в том числе связаны с длительными праздниками. Так, в 2022 году в Московском регионе в феврале было на 22% больше сделок, чем в январе, в 2021-м — на 50%, в 2020-м — на 16%, в 2019-м — на 21%.

Падение интереса связано с ухудшением условий по ипотеке. С начала года они претерпели ряд изменений: на 1 п. п. была повышена ставка по льготной ипотеке, свернуты программы с околонулевыми ставками. В январе часть сделок проходила по условиям, одобренным в декабре прошлого года, до повышения ставок. В феврале такого уже не было, и это отразилось в статистике по ДДУ.

Относительно рекордно высоких продаж февраля прошлого года спрос сократился в два раза и приблизился к уровню 2015-го, когда было зарегистрировано 7,6 тыс. договоров долевого участия.

Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области

По данным Циан.Аналитики

Наиболее сильно и за месяц, и за год спрос сократился в Московской области, где зависимость от ипотеки была и остается наибольшей.

Доля ипотечных сделок опустилась ниже 80% впервые с июля 2022 года

Отмена околонулевой ипотеки и рост ставок по программам от девелоперов привели к снижению доступности ипотечного кредитования. В феврале 78% сделок Московского региона прошло с использованием заемных средств. В январе значение было выше на 4%.

ЖК «Пехра»/cian.ru

Максимальные показатели за всю историю наблюдения фиксировались в декабре 2022 года. Тогда 84% всех покупателей новостроек брали кредиты. Таким образом, впервые с июля 2022 года доля ипотечных сделок опустилась в регионе ниже 80%.

По данным Банка России, пересмотр условий кредитования и рост ставок по программе субсидирования уже привели к росту ставок по выданным кредитам в начале года. Согласно последним данным ЦБ, в Москве в январе 2023 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам составила 5,25 против 3,1% в декабре 2022-го. 

Показатель вырос впервые с мая 2022 года. Ипотека стала менее доступной. 

В Московской области ставка также увеличилась — с 2,76 в декабре до 4,88% в январе 2023 года.

В проектах девелопера ПИК — лидера по продажам в столичном регионе — минимальная ставка по субсидируемой ипотеке еще в декабре 2022 года составляла 0,1%. В феврале значение выросло до 3,75%, а с 1 марта — до 6%. 

То есть разрыв в процентах между программой господдержки и программами субсидирования от девелоперов стал минимальным — менее 2 п. п. Это сказалось как на доле ипотечных сделок, так и на количестве ДДУ по итогам февраля в целом.

Новостройки Москвы и Московской области — выберите на Циан подходящую именно под ваши запросы

Наибольшее снижение доли сделок с использованием кредитных средств отмечено для Москвы в старых границах: –9 п. п., с 88 до 79%. Для данной локации характерен еще один тренд — снижение сроков кредитования. В январе 2023 года ипотека оформлялась в среднем на 306 месяцев, в феврале — на 303 месяца.

Срок кредитования снизился впервые с января 2023 года. Чем выше ставка, тем за меньший срок заемщики планируют погасить кредит.

Динамика доли сделок с ипотекой на первичном рынке Москвы и Московской области

По данным Циан.Аналитики

Выручка девелоперов сократилась, но не так сильно, как количество сделок

В феврале застройщики Московского региона заработали 98,3 млрд рублей. По сравнению с январем выручка сократилась на 2,5%. Она просела не так сильно, как количество сделок. Это связано с небольшим ростом цен, который наблюдался в феврале, а также с увеличением средней площади проданной квартиры: в феврале — 47,9 кв. м, в январе — 46,3 кв. м.

Акции и скидки от застройщиков. Мы собрали самые интересные предложения в новостройках — выбирайте лучшее и покупайте выгодно!

За год количество ДДУ просело сильнее, чем выручка. Это свидетельствует о росте средней стоимости лота в сделке. В целом по Московскому региону в феврале она составила 13 млн рублей. По сравнению с аналогичным показателем за прошлый год значение выросло на 1 млн рублей. Почти 70% всей выручки девелоперам принесли проекты в Москве в старых границах (67,7 млрд рублей).

ЖК «Амурский парк»/cian.ru

Циан составил традиционный рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в феврале 2023 года. На первом месте, как и месяцем ранее, располагается ЖК «Люблинский парк». С небольшим отставанием за ним идет еще один проект в Москве в старых границах — ЖК «Матвеевский парк».

Обычно проекты в старых границах столицы редко занимают лидирующие позиции в регионе. Но в феврале сразу четыре ЖК из первой десятки находится в этой локации. Из проектов Новой Москвы в топ попал только ЖК «Алхимово».

Лидеры продаж в феврале 2023 года в Московском регионе*

Проект

Локация

Кол-во сделок

Средняя стоимость 1 кв. м в сделке в феврале 2023-го,
тыс. рублей

Средний чек сделки в феврале 2023-го,
млн рублей

«Люблинский парк»

Москва

138

240,0

9,07

«Матвеевский парк»

Москва

135

306,5

13,45

«Ильинские луга»

Московская область

131

183,1

6,61

«Пехра»

Московская область

106

136,7

5,45

«Прибрежный Парк»

Московская область

106

189,3

7,56

«Мытищи Парк»

Московская область

105

217,1

9,07

«Алхимово»

Новая Москва

98

226,6

8,42

«Руставели 14»

Москва

95

317,2

12,93

«Амурский парк»

Москва

93

269,2

9,89

«Горки Парк»

Московская область

93

157,6

7,07

По данным Циан.Аналитики

*Учитываются зарегистрированные ДДУ с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК).

Предпосылок к росту цен нет

За месяц средняя цена 1 кв. м в предложении на первичном рынке Московского региона увеличилась на 0,7%, до 260,4 тыс. рублей. Кардинальных изменений в динамике стоимости жилья не произошло. Предпосылок к заметному удорожанию квартир на первичном рынке нет.

В условиях низкого спроса и роста ставок по ипотеке застройщики ограничены в возможностях повышения цен.

После фактического запрета на программы околонулевой ипотеки девелоперы будут предлагать другие варианты покупки, в том числе и прямые скидки.

Средняя стоимость 1 кв. м в предложении и динамика цен за месяц в Москве (без учета премиальных сегментов)

По данным Циан.Аналитики

Средняя стоимость 1 кв. м в предложении и динамика цен за месяц в Московской области (без учета премиальных сегментов)

По данным Циан.Аналитики

Минимальный рост средних цен в Москве в старых границах и Московской области связан с изменением структуры предложения. В начале 2023 года в продажу вышло меньше лотов, чем в конце 2022-го. Относительно февраля прошлого года цены в регионе выросли на 4%. В Москве в старых границах разрыв составляет всего 2,3%.

Динамика средней цены 1 кв. м в Московском регионе (без учета премиальных сегментов)

По данным Циан.Аналитики

Объем предложения стабилизировался

В феврале объем предложения на первичном рынке Московского региона составил 111,9 тыс. лотов. Впервые с весны прошлого года выбор немного сократился — на 1,2% относительно январских значений. Это минимальное снижение от рекордно высоких уровней. 

Выбор все равно остается очень высоким. Одна из причин — в начале года в продажу вышло меньше новых лотов, чем в предыдущие месяцы, объем предложения стабилизировался.

Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона

 По данным Циан.Аналитики

В феврале в Московском регионе в продажу вновь вышло всего лишь 34 корпуса на 554 тыс. кв. м жилья. Для сравнения: в конце прошлого года девелоперы выводили на рынок около 60 корпусов на 800 тыс.–1 млн кв. м.

 Сокращение количества новых лотов привело к стабилизации объема предложения и небольшому локальному росту средних цен.

«Впервые более чем за 10 лет в Москве спрос в феврале оказался ниже январского. В условиях высокой зависимости рынка новостроек от ипотеки ухудшение условий кредитования привело к снижению количества сделок. Рынок новостроек Московского региона трансформируется в рынок покупателя», — констатирует руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.

По словам эксперта, объем предложения приближается к историческим максимумам, а основным драйвером спроса для застройщиков в ближайшие месяцы будут прямые скидки на цены, обозначенные в прайс-листах.

Фото в начале статьи: ЖК «Алхимово»/cian.ru

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

#ипотека#цены на жилье#спрос на жилье#аналитика#покупка#новостройка
ипотекацены на жильеспрос на жильеаналитикапокупкановостройка
Сейчас обсуждают
Аноним
28 марта 2024
редакцияeditorial@cian.ru